Kadastrālās vērtības ir “jāiesaldē”

Nekustamā īpašuma eksperti arī rosina sākt jaunas kadastrālās vērtēšanas metodikas izstrādi un veikt jaunus kadastrālās vērtības bāzes aprēķinus.

Jāatgādina, ka Tieslietu ministrija un Valsts zemes dienests (VZD) sabiedrības līdzdalībai nodeva Ministru kabineta noteikumu projektu „Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam”, atbilstoši kuram ir aprēķinātas projektētās kadastrālās vērtības, tās ir publicētas portālā kadastrs.lv. Tās ir sacēlušas pamatīgu sašutuma vētru, jo īpaši nekustamā īpašuma nodokļa kontekstā.

LANĪDA jau vērsa uzmanību uz to, ka prognozētās vērtības paredz būtisku pieaugumu daudzos nekustamā īpašuma tirgus sektoros, un projekta akceptēšanas gadījumā ir jārēķinās ar ievērojamu mājokļu izmaksu kopējo kāpumu. Prognozētās kadastrālās vērtības nereti krietni pārsniedz īpašumu pašreizējo tirgus vērtību. Komercīpašumu gadījumā itin bieži varētu rasties situācija, ka liela vai pat lielākā daļa no plānotajiem nomas ieņēmumiem būs jānovirza nekustamā īpašuma nodokļa nomaksai.

Šos un citus aspektus, savus priekšlikumus eksperti izteikuši tikko kā notikušajā VZD rīkotajā diskusiju, kurā piedalījās LANĪDA un Latvijas īpašumu vērtētāju asociācijas (LĪVA) pārstāvji.

Absurdi šķiet, ka, minot konkrētus piemērus, kur noteiktajai kadastrālajai vērtībai nav kopsakarības ar reālo tirgus cenu, VZD dienesta pārstāvji tā arī nespēja izskaidrot, kā ir radusies šāda situācija. Taču neapstrīdams ir fakts, ka ļoti daudzos gadījumos noteiktās kadastrālās vērtības ievērojami (līdz pat 5-6 reizēm) atšķiras no reālajām tirgus vērtībām, kas apliecina sistēmas, metodikas kļūdu VZD darbā.

Mūsu pieredze rāda, ka nepamatoti augstās kadastrālās vērtības ir tieši lielai daļai komercīpašumu (biroju ēkas/īres nami, noliktavu kompleksi, ražošanas ēkas), kur nekustamā īpašuma nodokļa paaugstinājumam var būt graujošas sekas.

Nomnieki papildus esošajai nomas maksai nespēs maksāt paaugstinātu nodokļa likmi un tiks prasīta nomas maksas atlaide ēku īpašniekiem vai arī nomnieki-īrnieki būs spiesti noslēgtos līgumus uzteikt un meklēt lētākas telpas.

Ir pilnīgi skaidrs, ka paaugstinātais nekustamā īpašuma nodoklis neveicina tirgus attīstību, tieši pretēji – tas novedīs pie situācijas, kad liela daļa namīpašnieku vairs nespēs pilnvērtīgi pārvaldīt ēkas, plānot ieguldījumus, un kopējais investīciju klimats strauji pasliktināsies. Šādi nepārdomāti lēmumi un to tālākā virzība, kad pats VZD atzīst, ka nespēj sarežģītiem un lieliem īpašumiem precīzi noteikt vērtības, ir bīstams un var izraisīt nākošo ekonomisko krīzi un vairāku ārvalstu investoru, fondu aiziešanu no Latvijas.

Pašlaik kadastrālās vērtības noteikšanas metodika klibo. Savulaik kadastrālās vērtēšanas noteikumos bija ietverta prasība pēc 85% “drošības spilvena” jeb kadastrālās vērtības bija jānosaka 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa, savukārt tagad to atbilstību valsts ir noteikusi robežās no 90 līdz 110%.

Problēma ir tā, ka, vērtējot īpašumus masveidā, netiek ņemti vērā dažādi specifiski konkrēta īpašuma faktori, līdz ar to ir liela datu dispersija/izkliede, neprecizitāte. Kāda noteikta īpašuma faktiskā tirgus vērtība tādējādi var būt gan būtiski zemāka par “vidējo temperatūru slimnīcā”, gan vairākas reizes to pārsniegt.

Tā kā kadastrālā vērtība nevar pārsniegt konkrēta nekustamā īpašuma tirgus vērtību, kā arī, ņemot vērā masveida vērtēšanas metožu nenovēršamu iespējamo neprecizitāti attiecībā uz konkrēto nekustamo īpašumu, "drošības spilvens" varētu būt pat 75% apmērā no vidējā tirgus līmeņa.

Kadastrālo vērtību pārskatīšana būtu jāveic kopā ar nozares profesionāļu ieteiktajiem metodikas uzlabojumiem, kas, pirmkārt, nodrošinātu objektīvu vērtību atspoguļošanu, otrkārt, noteiktu agrāk plānoto kadastrālo vērtību ierobežošanu ne vairāk kā 85% apmērā no tirgus vērtības un, treškārt, novērstu risku, ka noteiktu objektu prognozētā kadastrālā vērtība var būtiski pārsniegt tirgus vērtību. Ir nepieciešami uzlabojumi arī VZD procedūrās, jo ir piemērs, kad VZD neaktualizē īpašuma stāvokli atbilstoši reālajai situācijai dabā – Rīgas centrā ir pašvaldības piespiedu kārtā nojaukta ēka, kas dabā nepastāv, taču pastāv kadastra datu bāzē ar vērtību virs miljons eiro, no kā attiecīgi tiek aprēķināts nodoklis.

Turklāt kadastrālo vērtību izmaiņas jāveic kontekstā ar konkrētiem nodokļu politikas mērķiem, pretējā gadījumā ir skaidrs, ka, ieviešot prognozētās kadastrālās vērtības bez nekustamā īpašuma nodokļa korekcijām, izmaksu pieauguma slogs daudzos gadījumos būs nepanesams. Korekcijas var veikt gan ar neapliekamo summu ieviešanu, gan nodokļu likmes samazināšanu, gan speciālo vērtību izmantošanu nodokļa aprēķinam. Būtiski, lai šī polemika nebūtu vērsta uz populismu un papildu rūpēm par vienīgā mājokļa atvieglojumiem stratēģiski paredzētu arī komercīpašumu, attīstības projektu un naudas plūsmas objektu investīciju mērķu sasniegšanu un tirgus izaugsmi. Ignorējot šos jautājumus, riskējam ar iepriekš pieminēto tirgus segmentu vērtības ilgtermiņa samazināšanos un stagnāciju.

Būtu vērts analizēt un pārņemt labās prakses piemērus no kaimiņvalstīm. Piemēram, līdzīgi kā Lietuvā arī pie mums varētu tikt ieviesta iespēja konkrēta īpašuma īpašniekam apstrīdēt aprēķināto kadastrālo vērtību, pamatojoties uz neatkarīga sertificēta vērtētāja atzinumu – veikto īpašuma novērtējumu.

Eksperti mudina izskatīt arī iespēju ar nekustamā īpašuma nodokli aplikt tikai zemi, kā tas savukārt ir Igaunijā.

Novērtē šo rakstu: