Sākums Kas mēs esam Kontakti Jūsu ieteikumi un jautājumi Reklāma Mobilā

Iesaki rakstu: Twitter Facebook Draugiem.lv

Man prieks, ka ir uzsākta publiska diskusija par 2022. gada projektētās kadastrālās vērtības (ne)atbilstību tirgus vērtībai un nav izdevies mēģinājums veikt sabiedrisko apspriešanu pa kluso, izsludinot MK noteikumu projektu par kadastrālo vērtību bāzi 2022.-2025. gadam 2020. gada 15. jūlijā un paredzot tam tikai divas nedēļas – līdz 2020. gada 28. jūlijam, pašā atvaļinājumu laika pilnbriedā.

Es savā rakstā apzināti vēl neizmantoju salīdzinājumu starp 2022.gada projektētām kadastrālām vērtībām un sertificētu nekustamā īpašuma vērtētāju veiktajiem novērtējumiem un esmu rakstā korekti minējis iespējamos riskus, kas saistīti ar iespējamu patiesās darījuma cenas neuzrādīšanu, tomēr esmu veicis arī darījumu salīdzināšanu ar piedāvājumiem un, piemēram, par darījumiem ar dzīvokļiem Rīgā esmu norādījis arī uz darījumu korektu korelāciju ar publiskajiem piedāvājumiem, līdz ar to nav pamata aizdomām, ka šajā nejauši izvēlētā darījumu kopā būtu iekļauti darījumi ar mākslīgi pazeminātām cenām.

Atgādināšu, ka nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija, un varu mierināt Valsts zemes dienestu (VZD) un sabiedrību kopumā, ka arī salīdzinājums starp sertificētu vērtētāju tirgus vērtības vērtējumiem un projektētajām kadastrālajām vērtībām ir jau tapis Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas biedru vidū un tas tiks iekļauts arī LĪVA (Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija) argumentācijā. Varu pateikt priekšā, ka rezultāti nav VZD iepriecinoši.

Es savā analīzē apskatīju aktuālākos pēdējā gada darījumus – pārsvarā tie ir no 2019. gada, jo 2020. gada sākumā ļoti būtiski mazinājās darījumu skaits, taču, atbildot uz VZD pārmetumiem, vēlos norādīt uz to, ka saskaņā ar VZD pašu publicēto nekustamā īpašuma cenu indeksu valstī1 darījumu cenām manis apskatītajā periodā kopumā vajadzētu būt vēl augstākām nekā iepriekšējos periodos, ko VZD izmantojusi savos aprēķinos. Kā tad var izskaidrot, ka daudzu notikušo darījumu summas ir zemākas nekā prognozētās kadastrālās vērtības? Vai visiem darījumiem ir bijis piespiedu raksturs vai darījuma puses apzināti slēpušas patieso darījuma cenu?

Problēmas būtība slēpjas kadastrālās vērtēšanas metodoloģijā, kas pēc būtības nav bijusi mainīta vairākus gadu desmitus. Tās lielākie trūkumi, kas šobrīd noveduši pie neatbilstoša rezultāta, manuprāt, ir vairāki.

Kadastrālā vērtēšana notiek zemei un apbūvei atsevišķi (līdz ar to tiek veikts mākslīgs sadalījums), taču salīdzināmie darījumi notiek ar vienotu objektu (zemi ar apbūvi kopā vai dzīvokļa īpašumu, kurā ietilpst domājamās daļas no zemes un apbūves)!

Informācijas bāze, kas tiek pielietota kadastrālajā novērtēšanā, ir nepietiekama – nav pieļaujams aprobežoties tikai ar kadastra datiem, un iztrūkst informācijas analīze no tirgus (t.sk. par tirgus nomas maksām), piedāvājumiem, Būvniecības informācijas sistēmas utt.

Ir novērojama subjektīva pieeja, nosakot standarta objektus, ko izmanto vērtības bāzes izstrādei, un subjektīvi korekcijas koeficienti, ar kuriem tiek veikta bāzes vērtības korekcija konkrētajam objektam (piemēram, korekcijas koeficients par zemes apbūves intensitāti).

Netiek pielietotas visas izmantojamās atbilstošās vērtēšanas pieejas katrai objektu kategorijai, nepamatoti aizbildinoties ar informācijas nepietiekamību (šobrīd kadastrālajā vērtēšanā izmaksu pieeja pielietota inženierbūvēm, ieņēmumu pieeja tikai mežiem, pārējiem objektiem – tirgus pieeja (ar vienu būtisku iebildi, ka tām objektu kategorijām, par kurām ir maz darījumu, tiek piemeklēti un pielāgoti „līdzīgu” objektu kategoriju dati)).

Visi šie trūkumi nav nekāds jaunums, uz tiem norādīts, un tie ir jau bijuši iekļauti Kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepcijā2, kas ir spēkā arī šobrīd un kuru kā Ministru kabineta rīkojumu 2012. gadā parakstīja arī tieslietu ministrs Bordāna kungs.

Interesanti, ka astoņu gadu laikā VZD nav novērsis nevienu no iepriekš konstatētajiem trūkumiem un, atsakoties no pamatprincipa noteikt kadastrālo vērtību vidējā līmeņa atbilstību zemākajam tirgus līmenim, kadastrālās vērtības nosakot 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa (kā tas ir bijis iepriekš un kā arī paredzēts augstākminētajā koncepcijā), ir nonācis pie absurdas situācijas, ka aprēķinātās projektētās kadastrālās vērtības ir augstākas nekā sertificētu vērtētāju noteiktās tirgus vērtības un tirgus cenas.

Kā Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes loceklis varu apliecināt, ka arī Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija kategoriski norobežojas no sagatavotajām projektētajām kadastrālajām vērtībām 2022. gadam un neatbalsta Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam", par ko sagatavots attiecīgs iesniegums.

1 http://kadastralavertiba.lv/cenu-indekss-valsti/, http://kadastralavertiba.lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem/

2 https://likumi.lv/doc.php?id=251895&version_date=07.10.2012

* sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs

Novērtē šo rakstu:

38
3

Seko mums

Iesūti ziņu
Mēs domājam, ka...

18

Pēc iespējas ierobežojiet nevakcinēto personu socializēšanos, citādi mūsu biznesam gals klāt!

FotoLatvijas Viesnīcu un restorānu asociācija (LVRA), kas apvieno vairāk nekā 200 sektora vadošos uzņēmumus, augsti vērtē nozarei sniegto atbalstu, lai pārvarētu smagāko krīzi!
Lasīt visu...

21

Šlesera uzdevums ir spēlēt vāju un haotisku opozīciju, izskatīties impotenti

FotoLai kā es vēlētos iesmiet par Šlesera “ultimāta” iesniegšanas pasākumu, ir arī daži nopietni secinājumi.
Lasīt visu...

21

Valsts sabiedrisko attiecību mazspēja un katastrofa

FotoSakarā ar zemiem Latvijas vakcinācijas skaitļiem un attiecīgu risku, ka atkal būs ierobežojumi un ka mācības atkal notiks attālināti uc, atļaušos izteikt arī savas neprofesionālas pārdomas.
Lasīt visu...

10

Savāds laiks

FotoNo aizmirstības putekļiem mediju starmešos atkal parādījies tas pats vīrs, kurš reiz solījās visus oligarhus apkarot un Latvijā taisnību atjaunot.
Lasīt visu...

21

Vainīguma prezumpcija jāatceļ, citādi – kapitālais remonts beidzies, bet ēka nav apdzīvojama

FotoNeviena persona netiek uzskatīta par vainīgu, kamēr tās vaina noziedzīga nodarījuma izdarīšanā netiek konstatēta likumā noteiktajā kārtībā. Nevienam nav jāpierāda savs nevainīgums. Šie ir jebkuras demokrātiskas, tiesiskas valsts pamatprincipi. Nevainīguma prezumpcija ir nostiprināta arī Latvijas likumdošanā. Izņemot vienu virzienu – banku sektoru.
Lasīt visu...

6

Ultimāts valsts prezidentam Egilam Levitam

FotoMēs ierosināsim valsts prezidenta Egila Levita pirmstermiņa atbrīvošanu no amata, ja mūsu prasības netiks izpildītas divu nedēļu laikā, Jums tiks atņemta prezidenta pensija, dzīvoklis un mašīna. Latvijas Republikā nevar būt prezidents, kas neievēro Satversmi un Tautas gribu. Tādēļ tiks ierosināts Likums par prezidenta pirmstermiņa atbrīvošanu no amata, liedzot Jums visas privilēģijas.
Lasīt visu...

Lursoft
Iepriekšējie komentāri un viedokļi Foto

Daudz ko var paveikt īsā laikā, tikai – bez viņiem

Ja esošais ministrs un valdība nezina, kā, un nemāk panākt 60 - 70 procentu vakcinēto skaitu,...

Foto

Es esmu vienīgā īstā opozīcija, nevis kaut kāds tur Šlesers!

Svētdien veltīju nedaudz laika un papētīju publisko informāciju par Aināra Šlesera organizēto pasākumu pie Rīgas pils...

Foto

Ticiet ekspertiem, un viss būs tikpat labi kā līdz šim

Covid-19 vakcīnas trešās devas ievadīšana ir aktuāls jautājums ne tikai Latvijā, bet arī citur pasaulē. Lēmumi...

Foto

Nē cūku un vistu slepkavošanai vēdera baudai!

Katru gadu Latvijā tiek noslepkavoti 700 tūkstoši cūku un vairāk nekā 21 miljons vistu, lai piepildītu iedzīvotāju kāri apmierināt...

Foto

Tagad Latvijas Ārstu biedrība paudīs tikai „pareizo” viedokli: ja nomirst saskaņā ar Covid-19 vadlīnijām, tad OK

Domas kavējas pie Latvijas Ārstu biedrības prezidentes ārstes Ilzes Aizsilnieces...

Foto

VID atņem cilvēku sociālās iemaksas, lai segtu svešu uzņēmumu parādus

Valsts ieņēmumu dienests (VID) ir vērsies pret visiem SIA Tokyo City darbiniekiem, kopumā atņemot viņiem sociālās iemaksas 130...

Foto

Hermanis Rāzens, Putņa sāga

Kas nav ar mums, tas ir pret mums, tas Putnis ir viens pārpratums, viņš visur saskata tik slikto, un tāpēc valdei sāka likties, ka partijā viņš...

Foto

Reālajā dzīvē, kuru, iespējams, no Rīgas pils logiem grūtāk saskatīt, problēmas ir gluži citas

Rudens sesiju atklājot, valsts prezidents Egils Levits informēja Saeimu, ka ar Latvijas...

Foto

Mazais Gobzems gāž lielo vezumu

Uzreiz jāpiebilst, ka autors nav skandalozā deputāta Alda Gobzema cienītājs. Skaļo dīvainīti var uzlūkot ar žēlumu un līdzjūtību. Taču jāatzīst, ka...

Foto

Pateicamies par uzticēšanos valsts prezidenta institūcijai, bet ko tad mēs, mēs jau neko

Cienījamā Rozenbergas kundze! Valsts prezidenta kancelejā 2021. gada 19. jūlijā saņemts valsts prezidentam...

Foto

Vadoņu konstruēšana

Divi pašieceltie un, jāatzīst, daudzu atbalstītie varoņi Latvijā jau ir, jo Saeimas vēlēšanu kampaņa jau ņipri sākusies. Līdz vēlēšanām gan vēl gads ar mazu...

Foto

Neaizmirstam cilvēcību viens pret otru

Īsi un kodolīgi par to, kur slēpjas problēma un kā to risināt. Neaizmirstam cilvēcību viens pret otru - cilvēki ilgstoši ir...

Foto

Ar īpašu minoritāšu politiku uzkrāsim antivielas pret nacionālismu!

“Cilvēkiem jābūt mūsu politikas pašā centrā. Tāpēc es vēlos, lai visi eiropieši aktīvi piedalītos konferencē par Eiropas nākotni...

Foto

Protestētāji neslimo ar kroņa vīrusu

Šobrīd visā pasaulē globālo kungu vietējie pakalpiņi baida ļaudis, ka protesta saietu dēļ pieaugs saslimstība ar koronavīrusu. Taču nekas tamlīdzīgs nenotiek....

Foto

Kā mēs visi vēlamies dzīvot pēc tam, kad šis viss būs beidzies

Pēdējo nedēļu laikā ļoti maz esmu apmeklējis vietējo plašsaziņas mediju kanālus. Tas tāpēc, ka...

Foto

Izziņa kā garīga vērtība

Pirms aptuveni divarpus gadsimtiem vairāki raksti sākās ar paskaidrojumu, kam tie paredzēti – skolniekiem vai skolotājiem. Skolnieku vajadzībām bija jāraksta viegli saprotami...

Foto

Gobzems Latvijā vislabāk slauka dibenu un visu, ko vien spējam iedomāties

"Žurku skrējiens" pēc varas šoreiz sācies agrāk nekā parasti. Draņķīgākie politiķi steidz manipulēt ar masu...

Foto

Vai Kariņa valdību varētu izmest kā mīkstās rotaļlietas?

„Un ko ar tām (mīkstajām mantiņām – E.V.) vajadzēja darīt? Kariņam nest uz mājām un sasēdināt uz viesistabas...