Glābiet, palīdziet un jūtiet līdzi, zemes baroniem atņem peļņu!

Pārkāpj taisnīgumu

Diemžēl izskatās, ka gan TM, gan likumdevējs ir apzināti izvēlējies politisku vai kreisi populistisku mērķu vārdā – lai izpatiktu dzīvokļu īpašnieku interesēm, kuru, protams, ir nesalīdzināmi vairāk nekā zem ēkām esošās zemes īpašnieku, – ignorēt gan Satversmes tiesas spriedumus, gan pašu Satversmi, gan Civillikumu, gan arī dabiskās tiesības un vispārējos tiesību principus. Pirmkārt jau taisnīguma, samērīguma un tiesiskās paļāvības principu un personas tiesības uz īpašumu.

Jāatgādina, ka vēl 2018. gada 12. aprīļa spriedumā lietā Nr. 2017-17-01 Satversmes tiesa Saeimai nepārprotami norādīja: "Pieņemot tiesisko regulējumu piespiedu dalītā īpašuma, cita starpā – piespiedu nomas jomā, likumdevējam jāsamēro personu pretējās intereses un jānodrošina taisnīgums, ievērojot Satversmes tiesas spriedumos norādīto. Likumdevējam iespēju robežās ir jāseko līdzi tam, lai visā šo tiesisko attiecību pastāvēšanas laikā tajās pastāvētu samērīgs līdzsvars, un jāizvairās no tāda regulējuma pieņemšanas, kas vērsts uz vienas puses interešu aizsardzību."

Jaunajā regulējumā mēs neko tādu neatrodam. Svaru kausi tajā ir acīmredzami nosliekušies par labu ēku un dzīvokļu īpašnieku interesēm, lai gan neveiklā juridiskā izpildījuma dēļ arī viņus nevarētu uzskatīt par ieguvējiem. Tātad likumdevējs tā saukto "maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām" (pats šis jēdziens uzskatāms par dīvainu vai pat bezjēdzīgu jaunievedumu) ir noteicis 4% no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, turklāt absolūti neatkarīgi no tā, kādām vajadzībām šis zemesgabals tiek izmantots – vai tas atrodas zem daudzdzīvokļu ēkas, savrupmājas vai pat komercobjekta, tostarp veikala vai benzīntanka.

Rezultātā vairumā gadījumu zemes īpašnieku ieņēmumi samazinās pat vairākas reizes, salīdzinot ar tiem ieņēmumiem, kādus noteica likums vai kādi bija panākti savstarpējās vienošanās rezultātā ar ēku īpašniekiem. Daudzos gadījumos šī 4% atlīdzība faktiski izslēdz jebkādu peļņu no īpašuma, jo šis procents ir noteikts attiecībā uz zemes īpašnieka "ieņēmumiem", nevis faktiskajiem ienākumiem, proti, peļņu.

Patiešām ir paradoksāli, ka likuma izstrādātāji, šķiet, pat nav sapratuši atšķirību starp šiem diviem jēdzieniem – ja runājam par 4% no ieņēmumiem, no tiem ir jāatskaita vismaz 1,5% kā nekustamā īpašuma nodoklis, kā arī dažādi izdevumi par atlīdzības maksas iekasēšanu, grāmatvedību, administratīvajiem izdevumiem, iekasēšanas risku, ienākuma nodokļiem utt. Standarta gadījumā, piemēram, Rīgā un Jūrmalā, tas nozīmē niecīgu aptuveni 1% zemes īpašnieka ienākumu no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā pat tad, ja uz zemes esošajā mājā viena dzīvokļa tirgus vērtība ir vairāki simti tūkstošu eiro, bet tās īpašnieks – kāds ārvalstu miljonārs vai nekustamā īpašuma firma. Un otrādi, piemēram, Sabilē esošam garāžas īpašniekam izdevumi par zemes lietošanu pieaugs piecdesmit reizes.

Turklāt visi būvju īpašnieki uz citai privātpersonai esošas zemes 2022. gada 1. janvāra pusnaktī jau būs kļuvuši par ļaunprātīgiem parādniekiem, jo zemes īpašnieks ar jauno likumu ir atbrīvots no pienākuma veikt aprēķinus un nosūtīt kādus atgādinājumus vai rēķinus, savukārt māju pārvaldniekam šādas tiesības nav piešķirtas. Tāpēc ēku un tajos esošo dzīvokļu, kā arī būvju, tostarp garāžu, īpašniekiem, visticamāk, būs papildus jāmaksā parādu piedziņas izdevumi un kavējuma procenti, parasti vismaz 7 eiro no katra īpašnieka par katru maksājumu, citādi riskējot iekļūt parādnieku reģistros. Taču šo summu saņems parādu piedzinēji, bet ne zemes īpašnieks.

Voluntāri "aprēķini"

Būtiski, ka savu vārdu saprātīgas piespiedu zemes nomas maksas lietā arī ir teikusi Satversmes tiesa, savā 2009. gada 15. aprīļa spriedumā lietā Nr. 2008-36-01 norādot, ka pat nomas maksu 5% apmērā no zemesgabala kadastrālās vērtības gadā, ievērojot zemes īpašnieka izdevumus, kā arī pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli, nevar uzskatīt par tādu, kas pildītu taisnīgas atlīdzības funkciju. No sprieduma arī izriet, ka nomas maksas apmērs 6% gadā no kadastrālās vērtības, papildus kompensējot nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus, nozīmētu, ka zemesgabala nomas maksas tā vērtību atlīdzinātu 16 gadu laikā, kas aptuveni atbilstu termiņam, uz kādu vidēji tiek ņemts hipotekārais kredīts nekustamā īpašuma iegādei.

Citiem vārdiem – tas būtu saprātīgais un samērīgais atlīdzības apmērs. Satversmes tiesas spriedums un tajā sniegtās tiesību normas interpretācija, kā zināms, ir obligāta visām valsts un pašvaldību institūcijām un arī tiesām. Arī Finanšu ministrija, 2016. gadā izvērtējot līdzšinējo praksi valsts un pašvaldību zemi iznomāt par zemāku maksu nekā tirgū, secināja, ka atlīdzības par zemes lietošanu likme kopā ar nekustamā īpašuma nodokli nevarētu būt zemāka par 6% no kadastrālās vērtības gadā.

Jānorāda arī, ka lietošanas maksas 4% apmērs ir būtiski mazāks salīdzinājumā pat ar regulētajos (monopola) tirgos noteikto vismaz 6% atdevi no kapitāla mazajiem un vidējiem uzņēmumiem, turklāt mērot ienākumos, nevis ieņēmumos. Satversmes tiesa arī norādījusi, ka nevar būt tā, ka kapitāla atdeve no zemes iznomāšanas ir vairāk nekā 30 gadi. Pat tad, ja zemes īpašnieka vienīgie izdevumi būtu nekustāmā īpašuma nodoklis 1,5% apmērā no zemes kadastrālās vērtības, kapitāla atdeve būtu 40 gadi. Tātad 4% atlīdzības maksa faktiski ir noteikta voluntāri, bez ekonomiskā pamatojuma, uz ko deputātiem norādījis arī Saeimas Juridiskais birojs un faktiski visi eksperti.

Galvenā ieguvēja – valsts

Absurdākais, ka arī ēku un dzīvokļu īpašnieki no jaunā regulējuma daudz neiegūst, jo likuma jaunajā versijā galīgi nav skaidras viņu tiesības rīkoties ar īpašumu un viņu pienākumi. Nav arī skaidrs, kuram ir tiesības, piemēram, uz ceļu lietošanu automašīnu novietnei daudzdzīvokļu namu pagalmos, kā arī uz piemājas dārza augļu koku, krūmu un dārzeņu ražu – zemes vai mājas īpašniekam. Likumdevējs diemžēl neizmantoja iespēju noteikt zemei personālservitūtu, kas zemes īpašniekam pārejas posmā līdz zemes izpirkšanai atņemtu jebkādas tiesības, izņemot uz saprātīgu parastās lietošanas maksu, vienlaikus atbrīvojot viņu arī no visiem pienākumiem šīs zemes sakarā.

Faktiski likuma jaunā versija pārvelk svītru valsts pārvaldē ilgi lolotajai iecerei par piespiedu dalītā īpašuma problēmas izbeigšanu. Saeima pati ir apsvērusi domu, ka, maksājot zemes piespiedu nomas maksu 6% apmērā no kadastrālās vērtības gadā un saņemot valsts atbalstu, ēku un dzīvokļu īpašnieki kādu 10 gadu laikā zemi zem sava īpašuma varētu izpirkt. Tagad viņiem ir zudusi jebkāda motivācija to darīt, īpaši tad, ja zemes kadastrālā vērtība un līdz ar to atlīdzības maksa par tās lietošanu ir zema, ko arī publiski atzīst lielākās dzīvokļu uz svešas zemes īpašnieku apvienības pārstāvji.

Ir vēl viena nianse, ko likumprojekta autori, aizsedzoties ar "cīņu" par dzīvokļu īpašnieku tiesībām, ir noklusējuši, proti, kas pēc tā spēkā stāšanās ir galvenie ieguvēji un zaudētāji. Veicot aprēķinus, balstoties uz paredzēto zemes lietošanas maksu, kā arī tādiem faktoriem kā nekustamā īpašuma nodokļa likme, objektīvie izdevumi utt., izrādās, ka galvenie zaudētāji būs tie zemes īpašnieki, uz kura zemes ir benzīntanki un citi komercobjekti, – viņu ienākums samazināsies aptuveni 8,2 reizes, savukārt zem uzņēmumiem esošās zemes īpašnieku – 6,4 reizes. Zem daudzdzīvokļu mājām esošās zemes privātīpašnieku ienākums samazināsies "vien" 2,55 reizes.

Vienlaikus no 2024. gada, kad saskaņā ar likuma grozījumiem mainīsies šobrīd spēkā esošā zemes lietošanas maksa uz valstij un pašvaldībām piederošās zemes, kā arī tai tiks piemērots nekustamā īpašuma nodoklis, valsts un pašvaldību ienākumi palielināsies 5 reizes. Tātad būtisks likuma grozījumu mērķis ir valsts un pašvaldību budžeta ieņēmumu vairākkārtējs palielinājums, kas tiek noklusēts.

Neskatoties uz likumprojekta klajām un būtiskām aplamībām gan no tiesiskā, gan ekonomiskā, gan labas pārvaldības ieskata un tā neatbilstību Satversmes tiesas spriedumos norādītajam, valsts prezidents nederīgo likumu diemžēl ir izsludinājis. Biedrība "Zemes reformas komiteja", kuru pārstāvu, tādēļ ir iesniegusi prasību Satversmes tiesā. Un Satversmes tiesai nāksies risināt ne tikai problēmu ar 4% nomas maksas apmēru, bet arī kuriozo tiesību jaunradi, ar ko atbilstoši "uzlabotajam" likumam 2023. gada 1. janvārī spēku zaudēs daudzi Latvijas un citās tiesās un šķīrējtiesās pieņemtie spriedumi un apstiprinātie izlīgumi, kā arī pušu labprātīgi noslēgtie līgumi par zemes nomas maksas apjomu – lielāku vai mazāku par 4%.

Novērtē šo rakstu: