Jaunās kadastrālās vērtības ir lieliski un perfekti aprēķinātas
Jānis Artmanis*24.07.2020.
Komentāri (0)
Iesaki rakstu: 
Valsts zemes dienests (VZD) pēc iepazīšanās ar sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja A. Žuromska rakstu vēlas vērst sabiedrības uzmanību uz vairākām būtiskām neprecizitātēm, kas maldina sabiedrību par to, cik pamatoti VZD ir aprēķinājis projektētās kadastrālās vērtības atbilstoši valdības apstiprinātajai metodikai.
Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja piedāvātā pieeja – pēc nejaušības principa selektīvi izvēlēties jebkuru notikušo darījumu, neizvērtējot to pēc būtības, un salīdzināt to ar kadastrālo vērtību – nozīmē maldīgu pieņēmumu, ka šī darījuma cena ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Šāds pieņēmums un rakstā minēto piemēru tabulās iekrāsotās procentuālās atšķirības rada kļūdainu iespaidu, ka kadastrālās vērtības ir absolūti neadekvātas.
Ir ļoti apšaubāmi, vai sertificēts vērtētājs, taisnīgi novērtējot nekustamo īpašumu, izmantotu visus šos darījumus attiecīgo grupu objektu vērtējumiem, neapskatot tos kopā ar citiem darījumiem (vismaz 3 salīdzināmiem darījumiem), un bez konkrēto darījumu pārbaudes. Vienlaikus sertificētā vērtētāja piesauktais "nejaušības princips" rada aizdomas, vai tiešām darījumi ir atlasīti pēc nejaušības principa, jo, piemēram, neviens no uzskaitītajiem piemēriem nav darījums ar domājamām daļām, kas Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmā procentuāli veido lielu daļu no darījumiem.
Par izvēlēto laika periodu
Maldinošs ir raksta autora izvēlētais notikušo darījumu laika periods (izvēlēti darījumi no 2019. gada 1. jūlija līdz 2020. gada 30. jūnijam). Aprēķinot kadastrālo vērtību bāzi, VZD izmanto pilnībā citu laika periodu – no 2017. gada 1. janvāra līdz 2019. gada 1. jūlijam. Līdz ar to neviens no šiem darījumiem nav izmantots, sagatavojot jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas izstrādāta atbilstoši situācijai nekustamo īpašumu tirgū uz 2019. gada 1. jūliju.
Pārbaudot publikācijā minētos darījumus, tika konstatēts, ka daudzi no šiem darījumiem arī tad, ja tie būtu notikuši līdz 2019. gada 1. jūlijam, bez papildu analīzes netiktu izmantoti jaunās vērtību bāzes izstrādē. Piemēram, attiecībā uz lauku zemi tikai puse no publicētās datu kopas, ir zemes vienības ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi. Ja lauku zemi pārdot kopā ar mežaudzi, tad darījuma summā iekļauj arī mežaudzes vērtību, bet, aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā tikai meža zemes vērtība.
Par lauksaimniecības zemēm
Savukārt, ja raksta piemērā minētā zemes vienība ir pirkta apbūvei (piemēram, atrodas apbūves teritorijā ar platību
Veicot nekustamā īpašuma kadastrālo novērtēšanu, darījumi ir jāskatās kompleksi kopā ar citiem darījumiem, jo viens atsevišķs darījums neapliecina zemes vērtību plašākā teritorijā. Piemēram, raksta autora Vānes pagastā uzrādītajā darījumā
Papildus būtu jāpārliecinās, vai zemes kvalitāte konkrētajā darījumā atbilst reālai situācijai dabā, kas arī var būt par pamatu zemākai cenai, salīdzinot ar pārējiem darījumiem. Par Kadastrā reģistrēto datu atbilstību faktiskajai situācijai dabā nekustamā īpašuma īpašnieks var pārliecināties, izmantojot e-pakalpojumu "Mani dati kadastrā", kas pieejams datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi".
Par darījumiem ar dzīvokļiem
Analizējot piemērus ar dzīvokļu darījumiem, nekustamā īpašuma vērtētāja rakstā ir uzkrītoši, ka, piemēram, Daugavpilī dzīvokļu darījuma cenas lielākajā daļā no piemēriem (seši no desmit darījumiem) ir būtiski zemākas nekā kadastrālās vērtības. Matemātiski vislielākā procentu atšķirība (90%) sanāk darījumam ar dzīvokli, kura kadastrālā vērtība ir 7 900 EUR, bet darījuma cena 4 200 EUR.
Rodas iespaids, ka kadastrālā vērtība ir nesamērīgi augsta, taču vienlaikus raksta autors min šajā pašā mājā citu darījumu ar identisku dzīvokli, kuram darījuma cena ir 7 000 EUR – tātad dzīvokļi ar līdzīgām cenām. Jāsaprot, ka mazam skaitlim tā vērtības izmaiņas procentos ir lielākas nekā lielam skaitlim, tāpēc izskatās iespaidīgākas.
Analizējot, kāpēc rakstā minētajos piemēros dzīvokļiem Liepājā un Jelgavā projektētās kadastrālās vērtības ir zemākas nekā darījuma cenas, konstatējām, ka dažos gadījumos piemēros minētie dzīvokļi atrodas atjaunotās (renovētas) ēkās, bet Kadastrā dati nav aktualizēti. Par to iespējams pārliecināties, salīdzinot Kadastrā reģistrētos datus un situāciju dabā. Lai kadastrālās vērtības būtu atbilstošas nekustamā īpašuma tirgus situācijai, ir ļoti svarīgi, lai Kadastrā reģistrētie dati atbilstu objekta stāvoklim dabā.
Kadastrālo vērtību bāzes izstrādē VZD neizmanto tādus darījumus, kas notikuši starp savstarpēji saistītām personām, piemēram, privātpersona vienlaikus ir attiecīgā uzņēmuma īpašnieks un tas pārdod pats sev objektu kā privātpersonai – tāds darījums bija iekļauts raksta autora piemērā, un tas atspoguļojas neraksturīgās cenās salīdzinājumā ar pārējiem līdzīgiem objektiem.
Masveidā nosakot savrupmāju kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā ēkas atrašanās vieta, ēkas vecums (būvniecības periods) un nolietojums, ārsienu materiāls, labiekārtojums (elektroapgāde, ūdens, kanalizācija, apkures veids), ārtelpu un palīgtelpu platība. Taču netiek izvērtētas interjera un eksterjera detaļas, kas var būtiski ietekmēt katra konkrēta darījuma tirgus cenu. Līdz ar to savrupmāju darījumu cenu un noteikto kadastrālo vērtību attiecību atšķirības ir lielākas nekā, piemēram, sērijveida dzīvokļiem.
Par darījumiem ar komercobjektiem un ražošanas objektiem
Par komercobjektiem un ražošanas objektiem – VZD noteikti izvērtē, vai darījuma summa ir attiecināma tikai uz nekustamo īpašumu vai uz papildu biznesu, mantu un iekārtām. Piemēram, sertificētā vērtētāja izvēlētie "10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju ēkām ar zemi Rīgā" darījumi Kr. Valdemāra ielā un Kaļķu ielā. Abi miljonus vērtie objekti ir pārdoti kopā ar visiem nomas līgumiem, tāpēc visa darījumu cena nav attiecināma uz nekustamā īpašuma vērtību.
Tāpat VZD pārliecinās, vai objekts raksturo attiecīgo nekustamā īpašuma grupu. Piemēram, biroju telpu atlasē "10 nejauši izvēlētie darījumi ar biroju telpām Rīgā" raksta autors iekļāvis objektu ar "ekskluzīvu" darījuma cenu - 390 EUR. Faktiski, tas ir darījums ar 10 m2 lielu telpu grupu privātmājā.
Vienlaikus ir jāatzīst, ka masveida kadastrālā vērtēšanā novērtējumu tuvu nekustamā īpašuma tirgum nevar sasniegt sarežģītu un netipisku objektu gadījumos, kuru vērtību ietekmē tādi faktori, kurus masveida vērtēšanā nevar reģistrēt un attiecīgi izvērtēt. Piemēram, zemes, ēku un telpu grupu konfigurācija, dabiskais izgaismojums, piekļuve (iela / iekšpagalms), īpašs novietojums u.tml.
Tāpat jāvērš uzmanība, ka masveida vērtēšanā katra viena darījuma objekta cena nevar absolūti sakrist ar kadastrālo vērtību, jo kadastrālo vērtību aprēķinā tiek ņemti vērā tikai galvenie vērtību ietekmējošie faktori. Masveida vērtēšana nevar pretendēt uz precīzu katra atsevišķa nekustamā īpašuma novērtēšanu, bet nodrošina kadastrālo vērtību atbilstību tirgus cenu līmenim attiecīgajai nekustamā īpašuma grupai konkrētajā teritorijā.
Būtiskākais par kadastrālo vērtēšanu
Masveida kadastrālā vērtēšana ir balstīta uz Kadastrā pieejamajiem datiem un ir atkarīga no to aktualitātes. Masveida kadastrālas vērtēšanas aprēķina modeļus var uzbūvēt, tikai ievērojot pieejamos datus, līdz ar to nevar sagaidīt, ka vērtības pilnīgi visos gadījumos sakritīs ar nekustamā īpašuma tirgus vērtībām. Vienlaikus masveida kadastrālajai vērtēšanai jānodrošina, ka lielākā daļa objektu ir novērtēta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgum.
Kadastrālo vērtību bāzes atbilstības pārbaudē tika izmantota informācija par vairāk nekā 50 000 darījumu, kas notikuši laika periodā no 2017. gada līdz 2019. gada vidum. Datu kopas atbilstības analizē dažādos griezumos gan pa nekustamā īpašuma grupām, gan teritoriāli – līdz pat vērtību zonas līmenim. Informācija par darījumiem, ja to skaits ir vismaz 20 darījumu, ir pieejams tīmekļa vietnē www.kadastralavertiba.lv sadaļā "Kadastrālo vērtību bāze 2022.–2025. gadam".
Ar izmantoto darījumu kartēm (zemes, zemes ar ēkām, dzīvokļi) bez maksas var iepazīties datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi" izvēloties pakalpojumu "Tematiskās kartes".
Masveida kadastrālā vērtēšana ir nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana pēc vienotiem principiem, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju (nomas maksas, tirgus cenas, būvizmaksas) par vismaz diviem pēdējiem gadiem un izvērtējot oficiāli reģistrētos vērtību ietekmējošos rādītājus.
Kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas pēc starptautiski atzītiem, vienotiem un valdības apstiprinātiem kritērijiem visā valstī, ņemot vērā īpašuma atrašanās vietu, reģistrētos datus par īpašuma kvalitatīvo stāvokli, izmantošanas veidu, platību, apgrūtinājumus un citus kritērijus. Kadastrālās vērtības aprēķināšanas modeļi jeb formulas ir veidotas, lai katra īpašuma kadastrālā vērtība maksimāli tuvinātos tā tirgus vērtībai, nevērtējot katru īpašumu individuāli.
Jānošķir un jāsaprot, ka viena atsevišķa darījuma cena nenozīmē, ka tā ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Viena atsevišķa darījuma cenu var ietekmēt dažādi blakus apstākļi, kas nav saistīti ar pašu pārdodamo objektu, bet, piemēram, ar darījuma dalībniekiem vai darījuma apstākļiem.
VZD aicina nemulsināt sabiedrību ar atsevišķiem nejaušiem darījumiem, jo šādā veidā īpašuma vērtību nenosaka profesionāls sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs.
* VZD Nekustamā īpašuma departamenta Vērtību bāzes daļas vecākais eksperts
Seko mums 
Medijos ir izskanējuši nopietni, pirmšķietami ticami, publiski apgalvojumi par LU Fizikas, matemātikas un optometrijas fakultātes (LU FMOF) pasniedzēja Dmitrija Bočarova nepieņemamām darbībām un seksuālu uzmākšanos attiecībās ar sievietēm, tai skaitā ar nepilngadīgu personu un LU studenti.
Rietumeiropa un arvien vairāk arī Centrāleiropa lielākoties joprojām ir Amerikas protektorāts, un šīs valstis atgādina senos vasaļus, tāpēc pats tuvākais amerikāņu uzdevums ir nodrošināt, lai neviena valsts vai valstu kombinācija neiegūtu spēju izraidīt ASV no Eirāzijas vai pat būtiski samazināt tās izšķirošo šķīrējtiesas lomu.
Jautājums par tuvāko drošo vietu militāra apdraudējuma gadījumā joprojām nav atbildēts kopš Krievijas iebrukuma Ukrainā 2022. gada 24. februārī. Kad varēs atbildēt uz šo vienkāršo iedzīvotāja jautājumu, kas ir paveikts līdz šim un kas vēl ir darāms? Šis būs ieskats Rīgas līdz šim paveiktajā.
“Atceros tos jocīgos laikus, kad amatpersonas atkāpās sīkumu dēļ. (..) Veselības ministrs Guntis Belēvičs atkāpās tāpēc, ka tika pieķerts ārpusrindas apkalpošanā Onkoloģijas centrā,” piektdien rakstīju savā “Dienas citātā”. Guntis Belēvičs sarunā ar “Neatkarīgo” papildināja redzējumu uz senajiem 2016. gada notikumiem, kuru morālais aspekts šodien kļūst arvien aktuālāks.
Tā sauktais finanšu sistēmas kapitālais remonts joprojām raisa diskusijas kā Latvijā, tā citās valstīs, kurās tas notika, un tiek meklētas atbildes uz jautājumiem, vai reizēm cēlu mērķu vārdā nav maksāta pārāk dārga cena, bremzēta ekonomikas attīstība, upurēti veiksmīgi strādājoši uzņēmumi, vai nav cietuši cilvēki, kas neko neatļautu nedarīja. Un vai nav bijis arī tā, ka ar "kapitālā remonta" lozungu tika mēģināts sasniegt pavisam citus mērķus, kā arī norakstīt klaju amatpersonu nekompetenci?
Grūti izvērtēt, vai ārlietu ministra Krišjāņa Kariņa (Jaunā vienotība – JV) “skaidrojumi” par viņa lidināšanos ar privātiem lidaparātiem ir nekaunības, augstprātības, melīguma vai prastas muļķības radīti. Varbūt tur ir viss kopā. Taču simptomātiski ir tas, ka iezīmējas plaisa starp JV līdera un valsts prezidenta pozīcijām.
Diskusijās par Stambulas konvenciju (jeb Eiropas Padomes Konvencija par vardarbības pret sievietēm un vardarbības ģimenē novēršanu un apkarošanu) pazūd būtisks jautājums – kāpēc vispār ir domātas konvencijas, kāda ir to nozīme un kāpēc valstis tām pievienojas? Šajā rakstā pievērsīšos potenciālajiem ieguvumiem no konvencijas, kā arī pretestības iemesliem.
“Biju pārliecināts, ka mūsu ceļi nekad nekrustosies. Bet, re, valsts svētki ir tas, kas tomēr vieno, kaut arī mūsu politiskie uzskati ir pilnīgi pretēji,” saldi smaidot, vienā no 18. novembra pasākumiem mani uzrunāja kāds augsts ierēdnis. Vienojošais elements gan bija tikai reālā, “taustāmā” telpa, kurā atradāmies, bet politiskajā, sociālajā telpā mūs šķīra bezdibenis. Un joprojām šķir. Tas paliek arvien dziļāks un platāks. Ne jau tikai starp mani un konkrēto ierēdni, bet starp tautu un ierēdniecisko valsts aparātu.
Uzskatu, ka par mana tēva Andra Ļubkas (attēlā) slepkavību aizdomās turētās personas un to tuvinieki šobrīd apzināti apmelo manu tēvu nacionālā naida kurināšanā, lai tādējādi novērstu uzmanību no patiesajiem slepkavības iemesliem. Kā arī, apzināti publiski nomelnojot manu tēvu, notiek klajš mēģinājums ietekmēt tiesībsargājošās institūcijas un pat tiesu.
