Kā dzīvokļa īpašniekam tikt galā ar neiespējamo misiju „aizej tur, nezin kur, atnes to, nezin ko”

Pirms nieka divarpus gadiem, četrām piecām divu instanču tiesas sēdēm un Senāta Civillietu departamenta rīcības komitejas sēdes uzņēmumam SIA CS Komercserviss, kas sevi raksturo tikai superlatīvā izteiksmē – labākais, progresīvākais, kompetentākais, likumpaklausīgākais, sociāli atbildīgākais un visādi citādi progresīvākais – vajadzēja paziņot nākamā gada pārvaldīšanas darba plānu, tostarp pārvaldīšanas maksu, visiem kāda Ikšķiles daudzstāvu nama dzīvokļu īpašniekiem. Pārvaldnieka pienākums paziņot šo informāciju – turklāt visiem dzīvokļu īpašniekiem pieejamā formā un saprotamā veidā – izriet no likuma.

SIA CS Komercserviss darbinieki bija sapratuši likumu šādi: labi zinot, ka ne visi dzīvokļu īpašnieki izmanto e-pastu, viņi dažiem dzīvokļu īpašniekiem izsūtīja e-pasta vēstules ar paziņojumu, ka ar nākamā gada pārvaldīšanas darba plānu (tāmi) un pārvaldīšanas maksu dzīvokļa īpašnieks var iepazīties kaut kādā SIA CS Komercserviss izveidotā portālā. Tā nu daļa dzīvokļu īpašnieku – vispirmām kārtām jau tie, kas neizmato e-pastu (jā, jā ir arī tādi neprogresīvi cilvēki), neuzzināja ne par nākamā gada plānu, ne par portāla esamību. Savukārt ar e-pastiem aplaimotie dzīvokļu īpašnieki vien uzzināja, kurā virzienā doties, bet arī tikai čaklākie no čaklākajiem, jo liela īpašnieku daļa šo portālu neizmantoja. Šādai SIA CS Komercserviss rīcībai nebija nekāda tiesiska pamata – nebija neviena dzīvokļu īpašnieku lēmuma par šāda portāla izveidi, finansēšanu un izmantošanu.

Bet ar to SIA CS Komercserviss darbinieku juridiskā kreativitāte neaprobežojās. Šajā e-pasta paziņojumā tika pavēstīts, ka SIA CS Komercserviss intelektuālais vingrinājums tapis atbilstoši nu jau spēku zaudējušajiem MK noteikumiem Nr. 1014 „Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”. Šie MK noteikumi izdoti saskaņā ar valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas likumu, kam nav un nekad nav bijis nekāda sakara ar konkrēto dzīvojamo māju Ikšķilē. Tikpat labi pārvaldnieks varētu paziņot par džungļu biezoknī apslēptu norādi par apslēpto mantu, rībinot bungas atbilstoši Amazones mūžamežu indiāņu cilšu likumiem.

Nebiju mierā ar šādu praksi, jo ir tikai loģiski, ka katram dzīvokļa īpašnieki un visiem dzīvokļu īpašniekiem kopā tiek paziņots, cik turpmāk maksās kopīpašuma pārvaldīšana, kādi remonti un citi izdevumi plānoti utt. Tad šo informāciju var izvērtēt kopsapulcē, apsvērt plānoto darbu izmaksas un lietderīgumu, attiecīgi apstiprināt vai veikt izmaiņas tāmē. Tā kā arī pēc atsevišķa lūguma SIA CS Komercserviss cieti pastāvēja uz to, ka viss ir paziņots un viss visiem ir zināms, tad nācās vērsties tiesā, lai neatkārtotos iepriekšējo gadu scenārijs, kad SIA CS Komercserviss, velkot laiku līdz nākamā gada februārim vai martam, paziņoja, ka visi viņu paziņojumi jau ir stājušies spēkā un dzīvokļu īpašnieki paši vien esot vainīgi – kopsapulci nesaucāt, darba plānu neizvērtējāt. Še jums rēķini – maksājiet ragā, ko te esam sarakstījuši.

Viss nostājās savās vietās jau pirmās instances tiesā, kuras spriedums bija nelabvēlīgs SIA CS Komercserviss. Tiesa nosprieda, ka superlatīvais pārvaldnieks nav paziņojis dzīvokļa īpašniekam nākamā gada pārvaldīšanas darba plānu un pārvaldīšanas maksu un tādējādi ir aizskāris dzīvokļa īpašnieka tiesības piedalīties mājas pārvaldīšanā. Faktiski pārvaldnieks nav pildījis savu likumisko pienākumu.

Apelācijas tiesas spriedums bija identisks, bet izcēla vēl kādu svarīgu aspektu – dzīvokļu īpašnieku kopība nekad nebija apspriedusi un noslēgusi ar SIA CS Komercserviss pārvaldīšanas līgumu vienotā redakcijā. SIA CS Komercserviss pārstāves Inas Saulītes atsaukšanās uz pārvaldīšanas līgumā it kā noteikto informācijas paziņošanu mistiskajā portālā bija kārtējais intelektuāli kreatīvais vingrinājums bez jebkāda seguma – vienkārši sakot, meli. Pat pēc tiesas uzaicinājuma un tiesas sēdes pārcelšanas SIA CS Komercserviss nespēja iesniegt nekādus pierādījumus par pretējo. Pats par sevi saprotams, ka kaut kur vārtrūmē individuāli slēgti pārvaldīšanas līgumi nav saistoši visiem dzīvokļu īpašniekiem. Bet tieši šādi aizmuguriski līgumi bija ļāvuši SIA CS Komercserviss juridiskajam priekštecim SIA RBSSKALS Serviss cita starpā dāļāt pārvaldīšanas maksas atlaides, pārkāpjot proporcionalitātes principu un citas likuma prasības.

Varētu šķist, ka šādā situācijā rūpīgs saimnieks, kādam vajadzētu būt apsaimniekotājam – pilnvarniekam, pat ja tas ir viltvārdis, kas bez attiecīga pilnvarojuma tikai izliekas rūpējamies par svešu mantu gluži kā par savējo, vajadzētu apslāpēt savu darbinieku kreatīvi melīgās izpausmes tiesu zālēs. Bet kas tev deva! Šis apsaimniekotājs lietuviešu vadītāja Remigija Valentinaviča personā un vietējās izpildītājas Ineses Volodinas personā laužas uz Augstāko tiesu (Senātu), taču aplaužas. Senatoru kolēģija rīcības sēdē nospriež, ka SIA CS Komercserviss kasācijas sūdzība nav izskatīšanas vērta, un atstāj spēkā apelācijas tiesas spriedumu.

Tas nepārsteidz, jo judikatūra un tiesu prakse ir pietiekami piesātināta ar līdzīgām lietām. Pārsteidz SIA CS Komercserviss vadītāja Remigijs Valentinavičs, prokūristes Ineses Volodinas un juristes Inas Saulītes apmātība un nekaunība – šķiet, citādi to grūti nesaukt. Nezinu, kurš kuram šajā trijotnē piespēlē, bet vieni noliedz acīmredzamo, tad revolucionārā pārliecībā ar uzvaras saucieniem uz lūpām traucas uz tiesu, citi ne tikai šķībi interpretē likuma normas, bet nekaunas tiesai truli melot par faktiem vai uzdot vēlamo par patieso. Ja citā tiesvedībā ar šiem pašiem personāžiem nebūtu līdzīgs iznākums, varētu to visu iztēloties par nejaušu apstākļu sakritību. Bet tāda tā nav ne konkrētajā uzņēmumā, ne māju pārvaldīšanas jomā kopumā.

Ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu saistītie likumi (nu vismaz tie, kas neattiecas uz bijušo namu pārvalžu namiem, kurus dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši savā teorētiskajā pārvaldībā) ir konstruēti kā vienlīdzīgu darījuma partneru ietvars – pārvaldnieks no vienas un dzīvokļu īpašnieki no otras puses. Bet praksē šo spēlētāju spēku samērs, izveicība un atbildība ir tālu no vienlīdzības.

 Pārvaldnieks, kas likuma ietvaros tiek prezentēts kā pilnvarnieks, tātad uzticības persona, būtība pelna savu dienišķo maizi ar māju pārvaldīšanu, nevis nesavtīgi pārstāv īpašnieku intereses. Māju pārvaldīšanā vajadzīgas zināmas prasmes un ar likumu noteikta kvalifikācija. Formāli konkrētam pārvaldniekam, kas nodarbojas ar praktisko pārvaldīšanas darbu, ir jāreģistrējas īpašā valsts pārraudzītā reģistrā, norādot savu kvalifikāciju. Bet šai reģistrācijai nav nekādu tiesisku seku – pārvaldnieks var piereģistrēt kādu kāzu ģenerāli (vai vispār nereģistrēties) un māju pārvaldīšanai algot izsūtāmos, kam bieži vien nav ne sajēgas, ne kvalifikācijas, ne pieredzes – un par to maksā un no tā cieš neviens cits, kā dzīvokļu īpašnieki. Šie trūkumi tiek aizstāti ar sofistiku, kuru piekopj vai nu pieminētais kāzu ģenerālis, vai mājas pārvaldnieka juristi.

Pēdējie ir īpaši ļaudis, kuru izpratni par biznesa ētiku varētu raksturot ar ne visai pieklājīgo krievu teicienu, kuru latviski varētu atveidot šādi „nepiekāsīsi kādu citu, pats nekad neizdzīvosi!”. Šo cilvēku uzdevums ir apvārdot naivos, apšaubīt acīmredzamo un izskaidrot neizskaidrojamo, slēpjoties aiz smukām frāzēm vai patvaļīgām likuma interpretācijām. Starp citu, daļa no šiem juristiem vēlāk pārtop par zvērinātiem advokātiem un nebūt neaizmirst dzīves skolā apgūto – tāpēc šo indivīdu vārdus ir vērts atcerēties, lai labāk izprastu viņu tālākās gaitas. Gadījumā ar SIA CS Komercserviss, kas ietilpst viņu pašu izbazūnētājā lietuviešu uzņēmuma grupā Civinity, šai buķetei vēl jāpievieno lietuviešu izpratne par biznesa ētiku, par kuras ēnas pusēm diez vai kādam ir šaubas.

Atbildībā pret dzīvokļa īpašnieku pārvaldnieks ir brīvs kā teļš pavasara pļavā. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā nav noteikta konkrēta pārvaldnieka atbildība pret dzīvokļa īpašnieku par pienākumu nepildīšanu, bet ir vien vispārīga atsauce uz to, ka pārvaldnieks ir atbildīgs likuma noteiktajā kārtībā. Šī „kārtība” ir noslēpta administratīvo pārkāpumu kodeksā, un praksē tiek piemērota tad, ja pārvaldnieks, piemēram, nenotīra sniegu no ietves un kāds no tā fiziski cieš. Ja pie rokas nav pieķerts, citos gadījumos tas ļauj pārvaldniekam atgaiņāties ar aizbildinājumiem un melot par visu un jebko. Saeima jau vairākus gadus Dolgopolova vadītajā komisijā muļļājas ar konkrētākas pārvaldnieka atbildības noteikšanu, ieviešot soda punktu sistēmu, kas būtu tieši piemērojama caur dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, bet rezultāta joprojām nav.

 No otras puses šajā attiecību salikumā ir dzīvokļa īpašnieks un dzīvokļu īpašnieku kopība. Dzīvokļa īpašnieka ir parasts indivīds, kura „nodarbošanās” ir dzīvošana dzīvoklī un ar kuru naudu viņš nepelna. Kopība ir likuma izgudrota lēmējinstitūcija, kurai kā dzīvokļu īpašnieku kopumam faktiski nav nekāda juridiska statusa un ir stipri strīdīga tiesību subjekta kapacitāte. Tās galvenā likumā paredzēta loma ir pieņemt svarīgos jautājumus par mājas kopīpašuma daļas pārvaldīšanu.

Pirmajā acumirklī gan dzīvošana, gan lemšana šķiet pavisam vienkārša padarīšana. Nekas tāds, kas saistītos ar vārdu „profesionāls”. Dzīvo tik nost, pa reizei par kaut ko nobalso un viss būs kārtībā. Nekādas profesionālas prasmes un sajēgas nevajag. Uzticies uzticības personai – profesionālajam pārvaldniekam un viss būs kārtībā. Bet ja nu pārvaldnieks nešķiet uzticības vērts – ja nu tas nepilda mājas fiziskās uzturēšanas pienākumus, slēpj vai nepaziņo informāciju, nekārto mājas lietu?

Protams, var paust sašutumu un sūdzēties, individuāli un kolektīvi, – bet bez jebkādām sekām, ja likuma pantus, remontdarbu izmaksas un citas ar mājas pārvaldīšanu saistītās lietas nepārzini. Likums gan paredz, ka dzīvokļu īpašnieki var paust kolektīvās dusmas, pārvaldnieku padzenot. Taču kopības īpatņi bieži vien ir ne tikai neprofesionāli saimnieki, bet arī ļoti savrupi savā izpratnē un izpausmēs attiecībā uz kopīpašumu un kopējām interesēm. Sak, ne mana cūka, ne mana druva. Pie manām durvīm neviens šmuces netaisa, uz galvas nečurā, un pārējais uz mani neattiecas. Pašiem organizēties, rīkot kopsapulci, aptauju, iedziļināties un lemt – tas ir apgrūtinoši.

Pat ja šīs barjeras tiek pārvarētas, sadrumstalotā, bet kvalitātes mazprasīguma ziņā līdzīgā dzīvojamo māju pārvaldīšanas tirgū, kurā pakalpojumi tiek reducēti uz zemāko pieļaujamo kvalitātes līmeni, pārvaldniekus var mainīt kaut vai katru trešo mēnesi. No tā nekas nemainīsies. Ko darīt?

Iesākumā sabiedrības līmenī vajadzētu atzīt acīmredzamo – pārvaldnieka un dzīvokļa īpašnieka un īpašnieku vienlīdzība ir mīts. Pretstatā neprofesionālajam dzīvokļa īpašniekam, pārvaldniekam kā profesionālam darbonim ir visas iespējas ļaunprātīgi izmantot savu stāvokli, un tas bieži vien to arī dara. Turklāt jau pietiekami ilgā praksē ir arī pierādījies, ka ar likumu iedibinātā dzīvokļu īpašnieku kopība ir fikcija bez vienotas virzības un sapratnes. Maršruta autobusa pasažieriem reizēm ir lielāka savu tiesību, interešu un mērķa izpratne. Dzīvokļu īpašnieku kopība vairumā gadījumu ir un paliek amorfa masa, kuras pašorganizēšanās spējas iepretim profesionāla pārvaldnieka organizācijai un administratīvajam aparātam ir vājas un nepietiekamas. Bez ārēja impulsa un taustāmās palīdzības (kaut vai metodiskās – standarta pārvaldīšanas līgumu formā, par ko valsts iestādes jau ir prātojušas, bet neko nav izdarījušas) tās neuzlabojas.

Attiecībās ar pārvaldnieku individuālais dzīvokļa īpašnieks ir vājākā puse, un tam pienākas ātra un efektīva likumiska aizsardzība kā jebkuram pakalpojuma patērētājam. Tam neder Latvijas tiesvedība, kas ir ilga, dārga, smagnēja un mazefektīva. Dzīvokļa īpašnieks ir pelnījis savu tiesību aizsardzību kaut vai tāpēc, ka arvien pieaugošajam nekustamā īpašuma nodoklim, ko maksā lielākā iedzīvotāju daļa (kā zināms, vairums Latvijas iedzīvotāju dzīvo dzīvokļos), vajadzētu būt kaut kādai saistībai ar dzīvokļu īpašnieku likumisko interešu nodrošināšanu, ne tikai budžeta caurumu lāpīšanu.

Pārvaldnieka darbinieku personiskajai atbildībai pret dzīvokļa īpašnieku ir jāaug. Pašlaik pretēji veselam saprātam pārvaldnieks visas savas kļūdas, tostarp zaudētas tiesvedības apmaksā no dzīvokļu īpašnieku kabatas. Tas ļauj pārvaldniekam bezjēdzīgi, ilgi un nesodīti tiesāties, nevajadzīgi tērējot dzīvokļu īpašnieku naudu un tiesas laiku.

Bet, kamēr nekas nav mainījies, nākas pildīt neiespējamās misijas. Tas cita starpā nozīmē kļūt par profesionālu dzīvokļa īpašnieku.

Novērtē šo rakstu: